A casa da família costuma ser o bem mais precioso deixado pelos pais. É o lugar das memórias, dos almoços de domingo e da infância. No entanto, após o falecimento, esse refúgio pode transformar-se num campo de batalha. Uma dúvida que destrói muitos relacionamentos entre irmãos é: “O herdeiro que ficou morando na casa tem de pagar aluguer aos outros?” Como fica isso no inventário?
Resumo rápido: Sim, o herdeiro que utiliza o imóvel de forma exclusiva pode ser obrigado a pagar aluguer aos demais herdeiros. Embora todos tenham direito à posse, o uso individual não pode prejudicar os outros. O pagamento passa a ser exigível a partir da notificação formal (extrajudicial) ou citação judicial feita pelos interessados.
Essa situação gera uma angústia profunda. De um lado, quem mora no imóvel sente que tem o “direito” de estar ali, muitas vezes alegando que cuidou dos pais até o fim. Do outro, os irmãos sentem-se injustiçados, vendo um patrimônio comum ser usado como se fosse propriedade particular de um só, enquanto arcam com as suas próprias despesas de moradia. Sem uma intervenção técnica, essa “moradia gratuita” pode durar décadas, desvalorizar o bem e romper laços familiares que nunca mais serão reatados.
Mas a lei brasileira oferece um caminho de equilíbrio. Em 2026, os tribunais são firmes em dizer que a herança é uma “comunhão” — como se todos fossem sócios de um clube. Se um sócio usa a sede sozinho, deve compensar os outros. Neste guia, explicarei como funciona o arbitramento de aluguer entre herdeiros e como resolver esse impasse com estratégia e segurança jurídica.
O que você encontrará neste guia:
- O direito de uso do imóvel no inventário
- Quando o herdeiro é obrigado a pagar aluguel?
- A importância da Notificação Extrajudicial
- Como calcular o valor do aluguel proporcional?
- A exceção: O Direito Real de Habitação da viúva
- Passo a passo para resolver o conflito em 2026
- Perguntas Frequentes (FAQ)
O direito de uso do imóvel no inventário
Para o Google e para o Judiciário, o imóvel de uma pessoa falecida pertence ao “espólio” até que o inventário termine. Conforme o Artigo 1.791 do Código Civil, a herança é um todo unitário. Isso significa que, enquanto não houver a partilha final, todos os herdeiros são donos de cada tijolo da casa de forma indistinta.
O uso exclusivo de um bem da herança por apenas um herdeiro exige compensação financeira aos demais.
Quando o herdeiro é obrigado a pagar aluguel?
Embora todos tenham direito de usar a casa, se um herdeiro ocupa o imóvel sozinho e impede que os outros também o usem (ou que o imóvel seja alugado para terceiros), ele deve pagar uma indenização mensal (aluguer) proporcional ao quinhão de cada irmão.
Pense na herança como uma parceria comercial. Se você e seus irmãos são donos de uma loja e apenas um deles decide abrir o seu próprio negócio ali dentro sem pagar nada à “parceria”, os outros sócios estão saindo no prejuízo. A lei não permite o enriquecimento de um herdeiro às custas do empobrecimento dos outros.
A importância da Notificação Extrajudicial
Este é o ponto onde muitos herdeiros erram e perdem dinheiro. O aluguer não retroage ao dia da morte. Segundo o entendimento consolidado do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o aluguer só começa a valer a partir do momento em que os outros herdeiros manifestam oposição ao uso gratuito.
Ou seja: se seu irmão mora na casa há 5 anos e você nunca reclamou formalmente, você “perdeu” esses 5 anos. O dever de pagar só nasce quando você envia uma notificação formal dizendo: “Não aceito mais o uso gratuito, a partir de agora quero minha parte do aluguer”.
Como calcular o valor do aluguel proporcional?
O cálculo é simples: define-se o valor de mercado do aluguer da casa toda e divide-se pela quota-parte de cada um. Se a casa poderia ser alugada por R$ 3.000,00 e são 3 irmãos, o herdeiro que mora lá deve pagar R$ 1.000,00 para cada um dos outros dois.
A exceção: O Direito Real de Habitação da viúva
Atenção: se quem mora na casa é o cônjuge ou companheiro sobrevivente (a viúva ou viúvo), a regra muda. Ela possui o Direito Real de Habitação. Isso significa que ela pode morar na casa até o fim da vida sem pagar aluguer aos filhos, independentemente de ser herdeira ou não daquele imóvel específico.
Passo a passo para resolver o conflito em 2026
- Avaliação de Mercado: Descubra quanto vale o aluguer real do imóvel.
- Notificação Formal: Envie uma notificação extrajudicial (via cartório ou e-mail com confirmação) exigindo o pagamento.
- Análise de Viabilidade: Reúna os herdeiros para verificar se compensa o pagamento de aluguer ou se é melhor acelerar a venda do bem.
- Ação de Arbitramento: Se o herdeiro se recusar a sair ou pagar, o caminho é a ação judicial de arbitramento de aluguer.
Dica da Dra. Roberta: Muitas vezes, o herdeiro que mora no imóvel acredita que, por pagar o IPTU e a luz, já está “quite”. Isso é um mito. O pagamento das contas de consumo é obrigação de quem usa o bem, e não abate o valor do aluguer devido aos irmãos.
No escritório Advogada de Inventário, entendemos que o que você busca não é apenas dinheiro, mas justiça. Oferecemos a Análise de Viabilidade para desenhar a melhor estratégia de desocupação ou arbitramento, sempre focando na proteção do patrimônio familiar.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso expulsar o herdeiro da casa imediatamente?
Não. Como ele também é dono, ele tem direito à posse. Para retirá-lo, é necessário um processo de extinção de condomínio e venda judicial, ou provar que a permanência dele está prejudicando a conservação do bem.
O herdeiro que mora na casa pode pedir Usucapião?
Em regra, não corre usucapião entre herdeiros enquanto o inventário estiver aberto. No entanto, se um herdeiro age como dono exclusivo por muitos anos sem nenhuma oposição dos outros, existem riscos jurídicos. Por isso, a notificação é urgente.
Quem paga o IPTU do imóvel ocupado?
As taxas de conservação (água, luz, condomínio) são de quem mora. O IPTU, por ser um imposto sobre a propriedade, deve ser dividido entre todos, mas o juiz pode determinar que o morador arque com tudo como forma de compensação parcial.
