Seu pai vendeu a casa e não transferiram?

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Dra. Roberta Martins Lima - Advogada de Divórcio e Inventário

Se seu pai vendeu a casa e não transferiram, te mostrarei a melhor forma de resolver o problema. Veja como excluir do inventário, evitar ITCMD e obrigar a transferência ao comprador, com passos e custos.

O que fazer se seu pai vendeu a casa e não transferiram?

Quando o vendedor falece e o comprador não lavrou a escritura/registro, o imóvel continua no cartório no nome do falecido. Muita gente sugere “paga ITCMD e resolve”. Resposta rápida: se houve venda em vida (contrato válido + pagamento comprovado), esse imóvel não integra a herança como bem imóvel. O caminho correto é reconhecer a alienação no inventário e outorgar a escritura ao comprador (ele paga ITBI). Se houver resistência ou o comprador sumiu, usa-se adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial) para obrigar a transferência. No inventário, tratam-se apenas direitos/saldos que tenham restado, se houver.

Nos próximos minutos você verá o essencial, uma história curta, o passo a passo (documentos, prazos, checkpoints), checklist, tabela comparativa, base legal, FAQ e custos — com referências a Boituva/SP e cidades vizinhas (Sorocaba, Tatuí, Iperó, Porto Feliz).

O essencial em 1 minuto (imóvel vendido e não transferido)

O que é o problema? A venda ocorreu em vida, mas não houve escritura/registro.
Qual é a saída? Reconhecer a alienação em vida no inventário e autorizar a outorga de escritura. Se faltar cooperação, usar adjudicação compulsória para forçar a transferência.
Quem pode pedir? Inventariante/herdeiros, ou o próprio comprador (para exigir a escritura).
Quando usar? Contrato válido + pagamento (total ou como combinado) + posse/indícios claros.
Documentos essenciais: contrato/recibos, comprovantes de pagamento, posse (fotos/entrega de chaves), IPTU/contas no nome do comprador, mensagens/e-mails.
Impostos: ITBI (comprador) na escritura/registro; ITCMD não incide sobre imóvel já vendido em vida; no inventário, apenas direitos/saldos remanescentes, se houver.
Local SEO Boituva: escritura em Tabelionato de Notas; registro no Cartório de Registro de Imóveis de Boituva; inventário judicial tramita no Fórum de Boituva.

História curta que parece com a sua

Patrícia, 42, de Boituva, abriu o inventário do pai. Na matrícula, a casa seguia no nome dele, mas havia contrato assinado, recibos e entrega de chaves ao comprador anos antes. Alguém sugeriu “paga ITCMD logo”. Patrícia respirou, juntou provas de venda e pagamento e pediu ao juiz o reconhecimento da alienação em vida. Com a autorização, lavraram a escritura (o comprador recolheu ITBI) e registraram no RI de Boituva. Inventariou-se apenas um saldo que o pai ainda receberia — e o processo andou.

Exemplo prático: quando a venda é anterior ao óbito, o bem não entra no inventário como “imóvel”. O foco passa a ser regularizar a transferência ao comprador e tirar o bem do inventário.

Como regularizar: passo a passo

Documentos (o que separar primeiro)

Contrato ou compromisso de compra e venda (data anterior ao óbito).
Comprovantes de pagamento (TED/PIX/boletos/cheques).
Provas de posse/entrega de chaves (fotos, vistoria, testemunhas).
IPTU/água/luz no nome do comprador (se houver).
Mensagens/e-mails que demonstrem negociação e quitação.

Procedimento (timeline realista)

Caminho 1 — Dentro do inventário (consensual):

Juntar as provas à carga processual.
Pedir o reconhecimento da alienação em vida e a autorização para outorgar a escritura ao comprador.
Lavrar a escritura (Tabelionato de Notas; em Boituva ou em outro da sua preferência no Estado).
Comprador recolhe ITBI e faz o registro no RI de Boituva.

Caminho 2 — Ação de adjudicação compulsória (se alguém não coopera):

Propor obrigação de fazer/adjudicação para suprir a escritura por sentença.
Cumprida a decisão, recolhe-se ITBI e registra-se a transferência.
Eventual discussão de inadimplência grave pode levar à rescisão (retorno do bem + perdas e danos), mas é cenário alternativo.

Prazos e checkpoints (o que costuma atrasar)

Prova de pagamento incompleta ou controvérsia sobre quitação;
Divergências de dados cadastrais (lote, matrícula, numeração antiga);
ITBI mal calculado;
Exigências do Registro de Imóveis (qualificação das partes, certidões);
Falta de cooperação do comprador/herdeiros (nesses casos, acione a via judicial).

Em Boituva/SP e vizinhas (Sorocaba, Tatuí, Iperó, Porto Feliz), prazos variam conforme cartórios e carga do juízo. Organização documental encurta caminhos.

Checklist e tabela comparativa

Checklist copiável (salve esta lista):
☐ Contrato/compromisso assinado (antes do óbito)
☐ Comprovantes de pagamento (integral ou conforme pactuado)
☐ Prova de posse/entrega de chaves
☐ IPTU/contas no nome do comprador (se houver)
☐ Certidões/qualificação das partes para a escritura
☐ ITBI preparado (comprador)
☐ Minuta de pedido no inventário OU petição inicial de adjudicação
☐ Conferência prévia das exigências do Registro de Imóveis de Boituva

[IMG tabela — alt: “Tabela: inventário consensual x ação de adjudicação”]

Caminho	Quando usar	Etapas-chave	Impostos	Vantagens	Pontos de atenção
Inventário (consensual)	Venda inequívoca + cooperação	Reconhecimento da alienação + outorga de escritura	ITBI (comprador) + emolumentos	Mais rápido; resolve dentro do processo	Exige prova robusta e alinhamento
Ação de adjudicação	Comprador/herdeiros não cooperam	Sentença supre a escritura	ITBI após decisão + custas	Obriga a transferência	Tempo maior; litigiosidade

Direito na prática (base legal atualizada)

CC, art. 1.245: a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
CC, arts. 1.417 e 1.418: promessa de compra e venda + cumprimento do preço geram direito de exigir a escritura (adjudicação).
Lei 14.382/2022: criou a adjudicação compulsória extrajudicial na Lei de Registros Públicos (quando o caso é documentalmente apto).
Provimento CNJ 150/2023: padroniza o procedimento extrajudicial em todo o Brasil.
Tributos: ITBI (do comprador) incide na escritura/registro; ITCMD (dos herdeiros) incide sobre herança/doação, não sobre imóvel já vendido em vida.
Obrigatório x recomendado:
Obrigatório: documentos que provem venda e pagamento, qualificação das partes e recolhimento do ITBI.
Boas práticas: notificar amigavelmente o comprador, checar exigências do RI de Boituva antes de protocolar, anexar comprovantes claros.

Divergências controladas: Em casos de inadimplência relevante, vícios contratuais ou contratos frágeis, pode-se discutir rescisão, e o bem pode voltar a integrar a herança até solução do contrato.

Erros comuns que atrasam (e como evitar)

Pagar ITCMD só porque a matrícula está no nome do falecido. → Verifique venda em vida e direcione ao ITBI do comprador.
Entrar no inventário sem pedir a exclusão do imóvel e a autorização de outorga.
Provas fracas (sem recibos/posse). → Organize a pasta documental.
Confundir ITBI (compra) com ITCMD (herança).
Ignorar exigências do Registro de Imóveis de Boituva.
Deixar o processo “andar sozinho”. → Notifique e, se preciso, ajuíze a adjudicação.
Venda “de boca” sem papel. → Regularize a prova; sem isso, o caso tende a travar.

Perguntas frequentes (FAQ)

1) Imóvel vendido e não transferido entra no inventário?
Em geral, não como “imóvel”. Se a venda foi em vida e está comprovada, o foco é regularizar a transferência; no inventário, tratam-se direitos/saldos.

2) Preciso pagar ITCMD nesse caso?
Não sobre o imóvel vendido em vida. O imposto devido na transferência é o ITBI (do comprador).

3) Quem pode pedir para tirar o imóvel do inventário?
O inventariante, com base nas provas de venda e pagamento, e o comprador pode exigir a escritura (adjudicação).

4) E se o comprador sumiu?
Propõe-se adjudicação compulsória (ação) para suprir a escritura por sentença. Se o caso for redondo, há via extrajudicial (cartório).

5) Em Boituva, faço no cartório X ou Y?
A escritura é lavrada em Tabelionato de Notas (livre escolha no Estado). O registro é no Registro de Imóveis de Boituva (circunscrição local).

6) Preciso ter a promessa registrada (art. 1.417) para adjudicar?
Ajuda muito, mas a lei admite outras provas (contrato + pagamento + posse). Avaliação caso a caso.

7) Quando a adjudicação não funciona?
Se a venda for só verbal, sem quitação ou com nulidades graves, o bem pode integrar a herança até resolver o contrato.

Quanto custa de verdade?

Impostos: ITBI (alíquota municipal, em geral 2%–3%) — comprador. ITCMD (SP: 4% quando devido) não recai sobre o imóvel já vendido; pode incidir sobre créditos do espólio.
Emolumentos: escritura (Notas) + registro (RI). Valores variam conforme tabelas estaduais e o valor do imóvel.
Honorários: proporcionais à complexidade (inventário com reconhecimento × ação adjudicatória).
Custas judiciais: apenas se houver ação.

Conclusão

Bens se dividem; afeto se preserva. Se houve venda em vida, não aceite pagar ITCMD por reflexo de uma matrícula desatualizada. Regularize do jeito certo.

Caminho A — Consulta/diagnóstico (sem promessa):
Precisa avaliar documentos e a melhor rota (inventário x adjudicação)? Contato.

Caminho B — Conteúdo gratuito:
Quer começar com segurança? Peça meu Checklist de Adjudicação: envie ADJ-BOITUVA no WhatsApp (link na bio).

Aviso Legal

Conteúdo informativo; não substitui consulta jurídica individualizada. Sem promessa de resultado (Provimento OAB 205/2021). Cada caso é único e depende de prova documental e análise técnica.

Por dentro da lei

CC art. 1.245 — propriedade transfere-se com registro.
CC arts. 1.417–1.418 — direito real à aquisição; comprador pode exigir a escritura (adjudicação).
Lei 14.382/2022 — adjudicação extrajudicial (Lei de Registros Públicos).
Provimento CNJ 150/2023 — regras nacionais da via extrajudicial.
Tributos: ITBI (compra/registro) × ITCMD (herança/doação).
Procedimentos: inventário (reconhecimento e outorga) | ação (quando não há cooperação).

Links oficiais:
Código Civil – h ttps://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Lei 14.382/2022 – https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/L14382.htm
Provimento CNJ 150/2023 – https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/4589
Tribunal de Justiça/SP – https://www.tjsp.jus.br/
(Consulte também o site do Registro de Imóveis de Boituva para exigências locais.)

Sobre a autora

Dra. Roberta Martins Lima — OAB/SP 440.522
Advogada de Família e Sucessões em Boituva/SP (Advocacia de Recomeços). Atuação prática em inventários, regularização imobiliária familiar (adjudicação, usucapião, retificações) e ITCMD/ITBI em cenários de sucessão. Compromisso com linguagem clara.

Aqui você aprende o seu direito de um jeito tão simples que nunca mais vai esquecer.