O inventário terminou. O formal de partilha saiu. O imóvel agora está em nome dos três irmãos. Até aí, tudo certo — até você descobrir que não consegue fazer nada com a sua parte.
Você quer vender. Precisa do dinheiro pra quitar uma dívida, comprar outro imóvel, recomeçar a vida. Mas seus irmãos não querem. Um diz que o apartamento “tem valor sentimental”. O outro mora lá e não pretende sair. E o terceiro simplesmente não responde as mensagens.
Resultado: um patrimônio de R 600 mil parado, gerando IPTU, condomínio, manutenção — e ninguém se mexe. Eu vejo esse cenário toda semana no escritório. E a boa notícia é: a lei não obriga ninguém a ficar preso num condomínio para sempre. Existe um caminho legal pra destravar essa situação, e ele se chama extinção de condomínio. Nas próximas linhas, vou te explicar como funciona, o que dá pra fazer antes de processar, e quando a venda forçada do imóvel de herança é a única saída.
Neste artigo você vai encontrar:
- O que é o condomínio entre herdeiros
- A lei não obriga você a ficar preso
- O que tentar antes de processar
- Como funciona a ação de extinção de condomínio
- Direito de preferência: quem compra primeiro?
- E se um irmão mora no imóvel?
- E se a viúva tem direito real de habitação?
- Passo a passo: da tentativa amigável ao leilão
- Perguntas frequentes
O que é o condomínio entre herdeiros
Quando alguém morre e deixa um imóvel para vários herdeiros, esse bem não é automaticamente dividido em pedaços. Ninguém recebe “o quarto da frente” ou “a metade esquerda do terreno”. O que acontece é que todos se tornam coproprietários — donos de uma fração ideal (porcentagem) do imóvel inteiro.
Tecnicamente, isso é um condomínio pro indiviso. Cada herdeiro tem uma cota — digamos, 33,33% se forem três irmãos — mas essa cota se espalha por cada tijolo, cada metro quadrado. Você não pode cercar “a sua parte” e vender pro vizinho.
O Código Civil, no art. 1.314, garante a cada condômino o direito de usar a coisa conforme sua destinação, desde que não exclua os demais. Parece bonito na teoria. Na prática, basta um dos irmãos discordar da venda pra tudo travar.
E aqui entra o problema real: enquanto o imóvel fica parado, as despesas correm. IPTU, condomínio, manutenção, seguro — tudo isso é obrigação solidária dos coproprietários, como o STJ já decidiu (REsp 1.994.565/MG, 2024). Se um irmão não paga, os outros respondem. É como dividir uma conta de restaurante em que um dos convidados pede lagosta e os outros pagam a diferença.
A lei não obriga você a ficar preso
Essa é a parte que ninguém conta na reunião de família: nenhum coproprietário é obrigado a permanecer em condomínio contra a vontade. O art. 1.320 do Código Civil é categórico: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum.”
Se o imóvel for divisível (um terreno grande, por exemplo), a divisão pode ser física. Mas na maioria dos casos — apartamento, casa, sobrado — o bem é indivisível. E quando o bem é indivisível, o art. 1.322 do Código Civil manda que ele seja vendido, repartindo-se o preço entre os coproprietários.
Leu direito: a lei autoriza a venda forçada. Não importa se um irmão chora, se o outro implora, se a casa foi do avô. Se não há acordo, o juiz determina a alienação judicial — geralmente em leilão — e cada herdeiro recebe sua fração proporcional do valor apurado.
Não é paranoia. É estratégia. E é lei.
O que tentar antes de processar
Eu sempre digo: processo é remédio, não vitamina. Antes de entrar com ação, esgote as alternativas. Na minha experiência, essas três funcionam na maioria dos casos.
A primeira é a negociação direta. Chame os irmãos para uma conversa franca — de preferência com um advogado mediando. Mostre os números: quanto o imóvel vale, quanto cada um receberia, quanto estão gastando por mês com despesas que ninguém quer pagar. Dinheiro não é sentimental. Números convencem.
A segunda é a cessão de direitos hereditários. Se um irmão quer vender e os outros não, pode-se propor que os que querem ficar comprem a parte de quem quer sair. Isso se faz por escritura pública, com direito de preferência dos demais condôminos (art. 504 do Código Civil). Se quiser entender como funciona, já escrevi sobre isso no artigo como comprar a parte da herança do irmão.
A terceira é a mediação ou conciliação. Em muitos tribunais, o juiz determina uma audiência de conciliação antes de seguir com a ação. Esse momento pode resolver tudo em uma manhã — se as partes estiverem abertas.
Cada real gasto em guerra é um real a menos no recomeço.
Como funciona a ação de extinção de condomínio
Se a conversa não funcionou, o caminho é a ação de extinção de condomínio. É um processo judicial que tem um objetivo claro: acabar com a copropriedade.
Qualquer condômino pode propor essa ação. Basta ser coproprietário — por herança, compra, doação ou qualquer outro título. E aqui vai um dado que surpreende muita gente: o STJ já decidiu que não é necessário ter o formal de partilha registrado no cartório de imóveis para entrar com a ação. No julgamento noticiado em 01/03/2021, a 3ª Turma entendeu que a propriedade se transmite com a morte (princípio da saisine, art. 1.784 do CC), e o registro serve para produzir efeitos perante terceiros, mas não é requisito para que o herdeiro exija a divisão entre os próprios coproprietários.
Na ação, o juiz vai primeiro tentar um acordo. Se não houver, ele determina a avaliação do imóvel por perito judicial. Com o laudo em mãos, abre-se oportunidade para que um dos condôminos compre a parte dos demais. Se ninguém se interessar — ou se não houver acordo sobre o preço — o imóvel vai a leilão judicial.
No leilão, o bem é vendido ao maior lance. Do valor arrecadado, desconta-se as custas do processo e cada condômino recebe sua fração proporcional. Se o imóvel vale R 600 mil e são três irmãos com cotas iguais, cada um recebe R 200 mil (menos custas e comissão do leiloeiro).
Um alerta: o leilão judicial costuma render menos do que a venda particular. A depreciação pode chegar a 20-40% do valor de mercado. Por isso, a via amigável quase sempre é melhor negócio — inclusive pro irmão que resiste.
Direito de preferência: quem compra primeiro?
O art. 1.322, parágrafo único, do Código Civil, diz que na venda de bem indivisível, os condôminos têm preferência sobre terceiros. E entre os condôminos, tem prioridade aquele que tiver o maior quinhão — a maior fração. Se as frações forem iguais, o direito de preferência fica em aberto, e qualquer um pode exercer.
Na prática, funciona assim: antes de o imóvel ir a leilão, o juiz dá oportunidade para que os condôminos se manifestem. Se um irmão quiser ficar com o imóvel inteiro, ele pode — desde que pague aos demais o valor correspondente às suas frações, pelo preço da avaliação judicial.
Isso é muito mais vantajoso do que o leilão. O irmão que compra paga o valor justo (não o inflado de um leilão). Os que vendem recebem sem a depreciação do leilão. Todo mundo sai ganhando. O problema é quando ninguém tem dinheiro pra comprar — ou quando o orgulho é maior que a conta bancária.
E se um irmão mora no imóvel?
Essa é a situação mais comum — e mais explosiva. O irmão mais novo ficou na casa dos pais. Os outros saíram, construíram vida fora. Quando os pais morrem, o que morava lá entende que tem mais direito. E se recusa a sair, a vender, a pagar aluguel.
A lei diz o seguinte: o condômino que ocupa sozinho o imóvel e impede os demais de usá-lo pode ser obrigado a pagar aluguel proporcional pela ocupação exclusiva. É o que decorre do art. 1.319 do Código Civil: cada condômino responde perante os outros pelos frutos que percebeu da coisa. E a jurisprudência tem sido firme: o uso exclusivo do imóvel por um herdeiro gera obrigação de indenizar os demais, mediante ação de arbitramento de aluguel.
Mas atenção: essa cobrança não é automática. O STJ exige que os demais herdeiros tenham notificado formalmente o ocupante, manifestando sua oposição ao uso exclusivo. Sem essa notificação, não há mora, não há dívida. Então, antes de qualquer ação, mande uma notificação extrajudicial — por cartório, carta com AR ou até e-mail com comprovante de leitura.
E se o ocupante se recusa a pagar e a sair? Aí entra a extinção de condomínio: o juiz determina a venda, o imóvel é vendido, e o valor do aluguel retroativo pode ser descontado da cota do ocupante. Pronto.
E se a viúva tem direito real de habitação?
Aqui mora uma armadilha que pode inviabilizar a venda por anos. O art. 1.831 do Código Civil garante ao cônjuge sobrevivente — ou companheiro — o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único dessa natureza a inventariar.
Em setembro de 2025, o STJ reafirmou esse entendimento com toda a clareza: o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel. Ou seja, se a viúva mora na casa e o imóvel é o único residencial do espólio, os filhos não podem forçar a venda.
Existe exceção? Sim. Em novembro de 2024, a Terceira Turma do STJ admitiu que o direito real de habitação pode ser mitigado quando não atende à sua finalidade social — por exemplo, quando a viúva tem outros imóveis ou recursos suficientes para assegurar moradia digna em outro local. Mas essa é uma análise caso a caso, e os tribunais são bastante cautelosos.
Se o imóvel da herança é o único da família e a viúva (ou viúvo) mora lá, o caminho da venda forçada pode estar bloqueado. Converse com seu advogado sobre alternativas — como negociar a compra da parte da viúva, ou aguardar a cessação do direito de habitação.
Você não precisa ter todas as respostas agora.
Precisa ter as perguntas certas — e eu posso te ajudar com isso. Me chama no WhatsApp, me conta a situação do imóvel e dos herdeiros, e a gente traça o melhor caminho juntos.
Falar com a Dra. Roberta agora mesmo
Passo a passo: da tentativa amigável ao leilão
O primeiro passo é reunir a documentação. Você vai precisar da certidão de matrícula atualizada do imóvel, do formal de partilha ou escritura de inventário, da certidão de óbito do falecido e dos documentos pessoais de todos os coproprietários. Se o imóvel não estiver regularizado, vale conferir antes como lidar com imóvel de herança sem escritura.
O segundo passo é a notificação extrajudicial. Envie aos demais coproprietários uma notificação formal propondo a venda amigável, com prazo razoável para resposta (15 a 30 dias). Se houver condômino que ocupa o imóvel sozinho, inclua o pedido de aluguel proporcional a partir da notificação.
O terceiro passo, se não houver acordo, é contratar um advogado especialista em direito imobiliário ou inventários para ajuizar a ação de extinção de condomínio. A petição inicial vai descrever o imóvel, identificar os coproprietários, comprovar a tentativa de negociação e pedir a avaliação judicial do bem.
O quarto passo é a fase judicial. O juiz cita os réus (os outros coproprietários), agenda audiência de conciliação, e se não houver acordo, nomeia perito para avaliar o imóvel. Com o laudo, abre-se prazo para que os condôminos exerçam o direito de preferência. Se ninguém comprar, o bem vai a leilão.
O quinto e último passo é o leilão e a divisão do valor. Arrematado o imóvel, o valor é depositado em juízo. Descontam-se as custas processuais, comissão do leiloeiro (5%), eventuais débitos do imóvel (IPTU atrasado, condomínio) e honorários advocatícios. O saldo é dividido proporcionalmente entre os coproprietários.
Caso prático: a casa de dona Marta e seu Antônio
Dona Marta e seu Antônio viveram 50 anos numa casa em Boituva. Quando Antônio morreu, a casa — avaliada em R 480 mil — ficou para Dona Marta (meação de 50%) e os três filhos (herança de 50%, dividida em partes iguais). Cada filho ficou com 16,66%.
Dois anos depois, Dona Marta também faleceu. Agora a casa inteira pertence aos três filhos, em cotas iguais de 33,33%. Roberto, o mais velho, mora na casa desde a morte da mãe. Cláudia quer vender. Paulo não se manifesta.
Cláudia notificou os irmãos por cartório, propondo a venda pelo valor de mercado. Roberto disse que não venderia “nunca”. Paulo não respondeu. Cláudia procurou uma advogada.
A advogada ajuizou ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel. Roberto foi citado e contestou, alegando que a casa era “patrimônio de família”. O juiz tentou conciliação — sem sucesso. Perito avaliou o imóvel em R 500 mil. Roberto não exerceu o direito de preferência (não tinha os R 333 mil necessários para comprar as partes de Cláudia e Paulo). O imóvel foi a leilão e vendido por R 420 mil.
Resultado: cada irmão recebeu cerca de R 130 mil (já descontadas as custas). Se tivessem vendido amigavelmente pelos R 500 mil da avaliação, cada um teria levado R 166 mil. Diferença de R 36 mil por cabeça — o preço da teimosia.
Roberto ainda foi condenado a pagar aluguel retroativo de R 1.200/mês (valor arbitrado pelo perito) a partir da notificação, durante 14 meses de processo. Descontaram R 16.800 da cota dele. No final, Roberto recebeu R 113 mil em vez dos R 166 mil que teria com a venda amigável.
R 53 mil de diferença. Porque não quis sentar numa mesa.
Perguntas frequentes
Posso vender minha parte do imóvel de herança sem os outros herdeiros concordarem?
Você pode vender sua fração ideal (cota-parte) por cessão de direitos hereditários, mas os demais coproprietários têm direito de preferência. Se eles não quiserem comprar, você pode ceder a um terceiro. Porém, vender o imóvel inteiro exige acordo de todos — ou ação de extinção de condomínio.
Preciso do inventário pronto para entrar com a ação de extinção de condomínio?
Não necessariamente. O STJ já decidiu que o herdeiro não depende do registro formal da partilha para propor a extinção do condomínio (STJ, 3ª Turma, 2021). A herança se transmite com a morte, e a condição de coproprietário se prova pelo inventário concluído, mesmo sem registro no cartório de imóveis.
Quanto tempo demora a ação de extinção de condomínio?
Em média, de 1 a 3 anos, dependendo da complexidade do caso e da comarca. Se houver acordo na audiência de conciliação, pode resolver em poucos meses. Se for até o leilão, o prazo tende a ser mais longo. O imóvel permanece em condomínio durante todo o processo.
Posso cobrar aluguel do irmão que mora sozinho no imóvel?
Sim, desde que você tenha notificado formalmente o ocupante, manifestando oposição ao uso exclusivo. A partir da notificação, ele deve pagar aluguel proporcional à sua cota-parte. A cobrança pode ser feita por ação de arbitramento de aluguel, isolada ou cumulada com a extinção de condomínio.
A viúva pode impedir a venda do imóvel de herança?
Sim, se ela tiver direito real de habitação (art. 1.831 do CC) — ou seja, se o imóvel é o único residencial do espólio e ela mora lá. O STJ decidiu em 2025 que esse direito impede a extinção do condomínio enquanto perdurar. Porém, em situações excepcionais, ele pode ser mitigado judicialmente.
O próximo passo depende de você
Imóvel de herança parado é dinheiro evaporando. Cada mês de IPTU sem retorno, cada condomínio pago sem uso, cada oportunidade de venda perdida porque “o outro não quer” — tudo isso tem preço. E o preço aumenta a cada dia que passa sem decisão.
Eu sei que ninguém quer processar irmão. Eu sei que a casa dos pais carrega memória. Mas memória mora no coração, não na matrícula do imóvel. E a lei existe justamente pra garantir que ninguém fique refém da inércia alheia.
Se a conversa não resolver, a extinção de condomínio resolve. Comece pela notificação. Tente o acordo. E se não funcionar — entre com a ação. O imóvel é seu tanto quanto é deles. E o seu direito de sair dessa copropriedade é tão legítimo quanto o direito deles de ficar.
Dinheiro deixa rastro. Mas imóvel parado deixa prejuízo.
O próximo passo é entender como a lei se aplica ao seu imóvel — e isso é exatamente o que fazemos juntos na consulta. Me chama no WhatsApp, me conta brevemente a situação, e a gente começa por aí.
Eu estarei do outro lado, pronta para te ouvir.
— Dra. Roberta Martins Lima
Falar com a Dra. Roberta agora mesmo
Nota Legal: Este artigo tem caráter informativo e não substitui consulta com advogado especialista. Cada caso possui particularidades que podem alterar a aplicação das regras aqui descritas.
Referências e Jurisprudência Citada
Art. 1.314 do Código Civil — Direitos do condômino sobre a coisa comum.
Art. 1.319 do Código Civil — Obrigação do condômino de indenizar os demais pelos frutos percebidos.
Art. 1.320 do Código Civil — Direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo.
Art. 1.322 do Código Civil — Venda de bem indivisível com direito de preferência dos condôminos.
Art. 1.831 do Código Civil — Direito real de habitação do cônjuge sobrevivente.
Consulta: planalto.gov.br
STJ — Herdeiro não depende de registro formal da partilha para propor extinção do condomínio — 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, noticiado em 01/03/2021 (REsp 1.813.862/SP).
Consulta: stj.jus.br
STJ — Direito real de habitação impede extinção do condomínio e alienação do imóvel — 3ª Turma, noticiado em 03/09/2025.
Consulta: stj.jus.br
STJ — Direito real de habitação pode ser mitigado se não atende à sua finalidade social — 3ª Turma, noticiado em 12/11/2024.
Consulta: stj.jus.br
STJ — Herdeiros coproprietários respondem solidariamente por despesas condominiais — REsp 1.994.565/MG, noticiado em 05/03/2024.
Consulta: stj.jus.br
