O inventário costuma ser um processo de “soma e divisão”, mas a vida real não espera o juiz assinar a sentença. Muitas vezes, a família recebe uma herança valiosa em imóveis, mas não possui dinheiro em conta para pagar o imposto (ITCMD), as taxas de cartório ou até mesmo as dívidas deixadas pelo falecido. Nesse momento, surge a pergunta urgente: “Dra., posso vender a casa agora para pagar o próprio inventário?”
Resumo rápido: Sim, é possível vender um imóvel antes do término do inventário. Em 2026, as duas formas principais são o Alvará Judicial (autorização do juiz dentro do processo) ou a Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários. Ambas exigem a concordância de todos os herdeiros e a assistência obrigatória de um advogado.
A tentativa de vender um imóvel “de boca” ou através de um contrato particular de gaveta durante o inventário é um risco altíssimo. Sem a formalização correta, o comprador pode desistir por falta de segurança, o fisco pode aplicar multas pesadas e você pode acabar respondendo por perdas e danos. O medo de ver o patrimônio “mofar” enquanto as contas de IPTU e condomínio se acumulam é real, mas a solução não deve ser o improviso.
Mas existe um caminho legal para gerar liquidez. A lei permite que o patrimônio seja “girado” para garantir o sustento da família ou a quitação do próprio processo. Em 2026, a agilidade do sistema judiciário digital e dos cartórios integrados permite que essa venda aconteça de forma segura e transparente. Neste guia, vou explicar como você pode transformar um imóvel em herança em dinheiro vivo antes mesmo da partilha final.
O que você vai aprender neste guia:
- 1. O Alvará Judicial: Vendendo com a bênção do juiz
- 2. Cessão de Direitos Hereditários: Vendendo a sua “fatia”
- Impostos e Custos: Quem paga o quê na venda antecipada?
- Os perigos do Contrato de Gaveta no inventário
- Passo a passo para a venda em 2026
- Perguntas Frequentes (FAQ)
1. O Alvará Judicial: Vendendo com a bênção do juiz
O Alvará Judicial é a forma mais comum e segura de vender um bem durante o inventário. O advogado faz um pedido fundamentado ao juiz explicando a necessidade da venda (ex: pagar o ITCMD, quitar dívidas do falecido ou evitar a deterioração do imóvel). Se todos os herdeiros concordarem, o juiz expede uma autorização que permite assinar a escritura de venda diretamente no cartório.
O Alvará Judicial garante que a venda seja válida e o comprador tenha segurança jurídica.
2. Cessão de Direitos Hereditários: Vendendo a sua “fatia”
Se você não quer esperar o juiz ou se o inventário for extrajudicial, existe a Cessão de Direitos Hereditários. Nela, o herdeiro “vende” a sua parte da herança para um terceiro. De acordo com o Artigo 1.793 do Código Civil, esse ato deve ser feito obrigatoriamente por Escritura Pública no Cartório de Notas.
Cuidado: Você não vende o “quarto da casa”, mas sim o seu direito sobre o patrimônio. O comprador passará a ocupar o seu lugar no inventário para receber o bem ao final do processo.
Impostos e Custos: Quem paga o quê na venda antecipada?
Vender um imóvel no inventário envolve dois impostos diferentes:
- ITCMD: O imposto de herança deve ser pago sobre a transmissão do falecido para os herdeiros.
- Ganho de Capital (IR): Se o imóvel for vendido por um valor maior do que o declarado pelo falecido, a Receita Federal cobrará imposto sobre o lucro imobiliário.
Os perigos do Contrato de Gaveta no inventário
Muitas pessoas tentam economizar fazendo um contrato particular. Em 2026, isso é um erro estratégico. Se um herdeiro desistir ou falecer no meio do caminho, o comprador não conseguirá registrar o imóvel, gerando uma batalha judicial de anos (Adjudicação Compulsória). O barato, nesse caso, pode custar a perda total do negócio.
Passo a passo para a venda em 2026
- Concordância Total: Certifique-se de que todos os herdeiros estão de acordo com o valor da venda.
- Avaliação Imobiliária: Tenha laudos que comprovem que o preço é o de mercado (o juiz exige isso para proteger menores ou credores).
- Pedido de Alvará: O advogado peticiona no inventário solicitando a autorização.
- Pagamento de Débitos: O dinheiro da venda geralmente é usado primeiro para quitar o ITCMD e as custas.
- Escritura e Registro: Com o alvará ou a cessão, lavra-se a escritura definitiva.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso vender se houver herdeiros menores de idade?
Sim, mas o rigor é maior. O Ministério Público precisará dar um parecer confirmando que a venda não prejudica a criança e o dinheiro da parte dela ficará depositado em uma conta judicial até ela completar 18 anos.
Um herdeiro pode impedir a venda?
Sim. Se não houver consenso, o juiz só autorizará a venda se ela for estritamente necessária para pagar dívidas do espólio. Caso contrário, o imóvel só poderá ser vendido após a partilha final ou por meio de uma ação de extinção de condomínio.
Quanto tempo demora para sair um alvará de venda?
Em Boituva, se o processo estiver bem instruído e não houver briga entre os herdeiros, um alvará pode ser expedido em um prazo médio de 30 a 90 dias.
Conclusão: Vender um imóvel antes do fim do inventário é uma excelente saída para famílias que precisam de liquidez. No entanto, é um procedimento que exige precisão técnica para evitar multas e nulidades. No escritório da Advogada Roberta, realizamos a Análise de Viabilidade para identificar o melhor momento fiscal e jurídico para essa venda.
A herança deve ser uma solução, não um problema financeiro acumulando juros.
