Sim, em algumas situações é possível vender um imóvel antes de terminar o inventário. Mas o caminho muda conforme o inventário seja judicial ou extrajudicial — e o inventariante não pode simplesmente assinar a venda como se o bem já fosse dele.
Essa dúvida aparece muito quando a família tem patrimônio, mas falta dinheiro para pagar despesas do próprio inventário. Também surge quando manter o imóvel gera condomínio, IPTU, manutenção ou risco de deterioração.
O ponto principal é este: antes da partilha, o imóvel integra o espólio. Por isso, a venda precisa respeitar as regras da administração da herança.
Inventário judicial: o inventariante pode vender o imóvel?
Pode, mas não por decisão unilateral. O art. 619, I, do Código de Processo Civil determina que, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, o inventariante pode alienar bens de qualquer espécie do espólio.
Na prática, o advogado apresenta ao juízo do inventário as razões da venda e os elementos necessários para que o negócio seja analisado. A necessidade pode estar relacionada, por exemplo, ao pagamento de despesas do espólio, à preservação do patrimônio ou a uma proposta economicamente adequada.
Isso é diferente de dizer que todos os herdeiros necessariamente precisam concordar em qualquer hipótese. A lei exige que os interessados sejam ouvidos e que haja autorização judicial. Havendo divergência, caberá ao juiz decidir diante das circunstâncias concretas.
O inventariante pode vender sem autorização do juiz?
No inventário judicial, a regra é não. A autorização judicial prévia prevista no art. 619 do CPC existe justamente porque o inventariante administra patrimônio que ainda será partilhado.
O Superior Tribunal de Justiça já afirmou que, em regra, os atos previstos no atual art. 619 dependem da prévia oitiva dos interessados e de autorização judicial. Em julgamento da Terceira Turma, em 9 de outubro de 2018, relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o STJ admitiu flexibilização apenas em situação absolutamente excepcional, envolvendo despesas emergenciais destinadas a evitar a deterioração irreversível do patrimônio. Esse precedente não transforma a venda sem autorização em regra.
E se o inventário for feito em cartório?
Aqui existe uma diferença importante e relativamente recente.
Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, a Resolução CNJ nº 35/2007 passou a prever expressamente, no art. 11-A, a possibilidade de o inventariante ser autorizado por escritura pública a vender bem móvel ou imóvel do espólio, sem autorização judicial, desde que sejam cumpridos os requisitos estabelecidos pela norma.
Entre eles estão a discriminação das despesas do inventário, a vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas despesas, a inexistência das indisponibilidades indicadas pela resolução, a apresentação das informações tributárias e de emolumentos exigidas e a prestação de garantia pelo inventariante quanto à destinação do dinheiro.
Portanto, não é correto resumir a situação dizendo que “inventário em cartório não permite vender antes da partilha”. Hoje há uma via extrajudicial específica, mas ela possui requisitos próprios e precisa ser estruturada corretamente na escritura.
Venda do imóvel e cessão de direitos hereditários são a mesma coisa?
Não. Essa diferença é fundamental.
Na venda do imóvel do espólio, o negócio tem por objeto o próprio bem e deve seguir as regras aplicáveis ao inventário.
Na cessão de direitos hereditários, o herdeiro transfere direitos sobre a herança. O art. 1.793 do Código Civil exige escritura pública. Se essa for a situação da família, veja também nosso conteúdo sobre compra e cessão da parte de outro herdeiro. Além disso, antes da partilha, a cessão de um bem específico da herança possui limitações legais. Por isso, não é seguro tratar a cessão como um simples atalho para “vender a casa” sem observar o inventário.
Exemplo prático
Imagine que uma pessoa faleça deixando uma casa e pouco dinheiro em conta. O imóvel continua gerando despesas e a família recebe uma proposta de compra.
Se o inventário estiver na Justiça, o caminho pode ser pedir autorização ao juiz para a alienação, apresentando a proposta e justificando o negócio. Se o caso estiver sendo conduzido extrajudicialmente e preencher os requisitos da Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações da Resolução nº 571/2024, poderá ser analisada a venda por escritura pública na forma do art. 11-A.
O caminho correto depende do caso concreto; o que não é recomendável é receber o preço e entregar o imóvel por contrato informal como se a propriedade já estivesse regularizada em nome dos herdeiros.
Checklist antes de negociar um imóvel do espólio
- confirmar se o inventário será judicial ou extrajudicial;
- verificar a matrícula atualizada do imóvel e eventuais ônus;
- identificar herdeiros, meeiro ou companheiro e eventuais interessados incapazes;
- avaliar se existe conflito entre os interessados;
- documentar a proposta e o valor do negócio;
- verificar débitos e despesas do espólio;
- definir juridicamente se o negócio será alienação do bem ou cessão de direitos hereditários;
- formalizar a operação pela via adequada antes de transferir valores ou posse.
E se houver herdeiro menor ou incapaz?
A existência de interessado menor ou incapaz exige cautela adicional. A própria Resolução CNJ nº 35/2007, após a alteração de 2024, admite inventário extrajudicial em determinadas condições, mas o art. 12-A, § 1º, veda atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz nessa modalidade.
Por isso, não se deve prometer que a venda extrajudicial será possível apenas porque existe consenso familiar. A estrutura da partilha e a participação do incapaz precisam ser analisadas antes.
O juiz tem prazo para autorizar a venda?
Não existe no CPC um prazo fixo de “30, 60 ou 90 dias” para o alvará de venda de imóvel em inventário. O tempo depende da situação processual, da documentação, da necessidade de ouvir interessados e de outras providências do caso. Por isso, prometer prazo médio sem dados verificáveis pode criar uma expectativa que a lei não garante.
Perguntas frequentes
Posso assinar contrato particular com o comprador?
Um contrato particular não substitui a autorização, a escritura ou os demais atos necessários à transferência do imóvel. Antes de receber sinal ou assumir obrigações, é importante definir juridicamente como a operação será formalizada.
O inventariante decide sozinho o preço?
Não deve agir como proprietário exclusivo. Ele administra patrimônio do espólio e está sujeito aos deveres legais da inventariança, inclusive de diligência e prestação de contas.
É possível vender para pagar despesas do inventário?
Sim, essa pode ser uma das razões para estruturar a venda. No inventário extrajudicial, inclusive, o art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 disciplina especificamente a vinculação do preço ao pagamento de despesas do inventário.
Inventário e venda de imóvel em Boituva/SP
Quando existe imóvel para vender antes da partilha, vale definir a estratégia antes de fechar o negócio. Uma venda mal estruturada pode criar um segundo problema dentro de um inventário que já precisava ser resolvido.
Se você está conduzindo um inventário em Boituva/SP, veja também nosso guia sobre inventário e atuação sucessória em Boituva.
Precisa analisar se um imóvel da herança pode ser vendido antes do fim do inventário? Fale com nossa equipe pelo WhatsApp: (11) 99372-3620.
