Sim, é possível passar uma casa para os filhos ainda em vida. O caminho mais comum é a doação, que pode ser feita com reserva de usufruto se você quiser continuar usando, morando ou recebendo os frutos do imóvel.
Mas a pergunta mais importante não é apenas “posso doar?”. Antes de assinar qualquer escritura, é preciso conferir três pontos: quanto do patrimônio pode ser doado, qual será o impacto tributário e quais direitos você quer preservar depois da transferência.
Em São Paulo, inclusive em 2026, não é correto afirmar que toda doação ficou sujeita a uma tabela progressiva estadual. A legislação paulista atualmente aplicada pela Secretaria da Fazenda continua prevendo alíquota de 4% de ITCMD sobre a base de cálculo, observadas as regras de isenção e avaliação do bem.
Como passar uma casa para o nome de um filho?
A doação é um contrato pelo qual uma pessoa transfere, por liberalidade, um bem do seu patrimônio para outra. Quando o objeto é um imóvel, a operação normalmente exige escritura pública e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência produza os efeitos próprios da propriedade.
Na prática, não basta “colocar o imóvel no nome do filho”. É preciso estruturar o ato corretamente e verificar matrícula, valor do imóvel, imposto, existência de outros herdeiros necessários, regime de bens e eventuais cláusulas que façam sentido.
Doar para um filho é adiantamento de herança?
Em regra, sim.
O Código Civil estabelece que a doação de ascendente para descendente importa adiantamento do que caberia ao filho por herança. Isso significa que uma doação feita hoje pode precisar ser considerada futuramente na sucessão, especialmente para preservar a igualdade entre herdeiros necessários.
Por isso, doar um imóvel para apenas um dos filhos não significa automaticamente que os demais perderam qualquer direito sobre o patrimônio dos pais.
Posso doar toda a minha casa para apenas um filho?
Pode ser possível, mas não existe uma resposta segura sem olhar o patrimônio como um todo.
A lei reserva aos herdeiros necessários metade da herança, chamada de legítima. Se a doação ultrapassar a parte que o doador poderia livremente dispor e atingir essa reserva, o excesso pode ser considerado doação inoficiosa e ser declarado nulo.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou em 2025 que a violação da legítima não é convalidada simplesmente porque os herdeiros concordaram com a distribuição desigual. A análise deve considerar a situação patrimonial existente no momento da liberalidade.
Exemplo: uma pessoa tem dois filhos e possui patrimônio formado por uma casa e outros bens. Antes de doar a casa inteira para apenas um deles, é necessário saber quanto aquele imóvel representa dentro do patrimônio total e qual parcela está efetivamente disponível para livre disposição.
Posso doar a casa e continuar morando nela?
Sim. Uma estrutura comum é a doação com reserva de usufruto.
Nessa configuração, a nua-propriedade é transferida ao filho, enquanto o doador conserva o usufruto. Isso pode permitir, conforme a escritura, continuar utilizando o imóvel e recebendo seus frutos, como aluguéis.
Mas usufruto não deve ser tratado como uma fórmula automática de planejamento sucessório. A conveniência depende da composição familiar, do restante do patrimônio, da necessidade de renda, da tributação e da intenção do doador.
Quanto de imposto se paga para doar um imóvel em São Paulo?
A doação está sujeita ao ITCMD estadual.
Em São Paulo, a legislação atualmente aplicada prevê alíquota de 4%. Para imóvel urbano, a Secretaria da Fazenda esclarece que a base de cálculo corresponde, em regra, ao valor venal entendido como efetivo valor de mercado, sem poder ser inferior ao valor utilizado para fins de IPTU.
Além do imposto, podem existir emolumentos relativos à escritura e ao registro. O valor final não deve ser estimado por uma tabela genérica sem antes identificar o imóvel, a base de cálculo e os atos necessários.
Também existem hipóteses de isenção previstas na legislação paulista. Elas precisam ser analisadas com base no valor e nas condições da transmissão, e não presumidas.
Doação em vida é sempre mais barata que inventário?
Não. Essa comparação precisa ser feita caso a caso.
A doação pode ser adequada para antecipar uma organização patrimonial, mas não existe regra jurídica dizendo que ela será sempre mais barata, mais rápida ou melhor do que um futuro inventário.
| Questão | Doação em vida | Inventário |
|---|---|---|
| Quando ocorre a transmissão | Durante a vida do proprietário | Após o falecimento |
| ITCMD | Pode incidir sobre a doação | Pode incidir sobre a transmissão causa mortis |
| Controle do bem | Pode ser estruturado com usufruto e outras cláusulas válidas | O patrimônio integra a sucessão até a partilha |
| Risco principal | Doar sem respeitar legítima, tributação ou necessidade futura do doador | Deixar patrimônio desorganizado ou conflitos para depois da morte |
O que eu conferiria antes de doar uma casa para um filho?
- quem são os herdeiros necessários;
- qual é o patrimônio total do doador;
- quanto o imóvel representa dentro desse patrimônio;
- se a doação será considerada adiantamento de legítima;
- se existe interesse em reservar usufruto;
- qual é a base de cálculo do ITCMD;
- se há hipótese de isenção aplicável;
- se existem dívidas, gravames ou financiamento;
- se a operação pode gerar alguma consequência tributária adicional;
- se a doação realmente atende ao objetivo da família.
Doação pode ser usada para proteger patrimônio de dívidas?
Não se deve fazer doação com a ideia simplista de “blindar” bens contra credores.
Dependendo do momento, das dívidas existentes e da situação processual, a transferência patrimonial pode ser questionada. Cláusulas como impenhorabilidade, incomunicabilidade ou inalienabilidade também têm requisitos e efeitos próprios; não são uma proteção universal contra qualquer obrigação.
Doar com usufruto evita inventário?
A doação pode retirar aquele bem específico do patrimônio que existiria no momento do falecimento, porque a nua-propriedade já foi transferida. Isso não significa, porém, que toda a sucessão desaparece.
Se houver outros bens, direitos, dívidas ou questões sucessórias pendentes, ainda pode existir necessidade de inventário.
Perguntas frequentes
Posso passar minha única casa para meu filho?
É possível haver doação de imóvel, mas a lei não permite doar todos os bens sem reservar patrimônio ou renda suficiente para a própria subsistência. Além disso, é preciso verificar a legítima dos herdeiros necessários.
Posso favorecer um filho em relação aos outros?
Existe margem de disposição patrimonial, mas ela precisa respeitar a legítima. Se a doação exceder a parte disponível e atingir a parcela reservada aos herdeiros necessários, o excesso pode ser anulado.
Quem recebe a doação precisa pagar ITCMD?
Em São Paulo, a legislação define o contribuinte conforme a hipótese concreta. Antes da escritura, deve ser feita a apuração correta do imposto e de eventual isenção.
Doação com usufruto significa que o filho pode me tirar da casa?
O usufruto cria um direito real em favor do usufrutuário. A escritura precisa definir corretamente a operação, e o registro imobiliário deve refletir a reserva.
É melhor doar ou fazer testamento?
São instrumentos diferentes. A doação transfere patrimônio em vida; o testamento organiza disposições para depois da morte. A escolha depende do objetivo, da estrutura familiar e patrimonial e dos efeitos tributários e sucessórios.
Planejamento sucessório em Boituva/SP
Para quem possui imóvel em Boituva/SP ou região, a melhor decisão costuma começar por uma comparação simples: o que você quer garantir, o que não quer perder durante a vida e qual será o efeito da operação sobre os demais herdeiros.
Se a dúvida está ligada a inventário e organização da sucessão, veja também a página sobre inventário em Boituva.
Base jurídica consultada: Código Civil, arts. 538, 544, 548, 549 e 1.846; Lei paulista nº 10.705/2000 e regulamentação do ITCMD; Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo; STJ, REsp 2.107.070, Terceira Turma, decisão divulgada em 24/03/2025.
